“二房东”的操作不符合自如的理念

　　访自如CEO熊林

　　余燕明

　　2017年8月，长租公寓运营商“自如”迎来了第100万位租客，目前管理接近40万间房源。在过去连续3个月内，自如在全国获取房源的速度，以单月逾1万套快速增长。自如目前已进入北京、上海、深圳、杭州、南京5个城市，而长租公寓行业在中国才刚刚开始崛起。

　　日前，国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上透露，房地产长效机制正在紧锣密鼓制定，会适时出台。而一些市场人士分析认为，租购并举的住房制度将是中国房地产市场长效机制的一大重要方面。去年6月份国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提及实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，并支持和鼓励发展住房租赁企业等以培育市场供应主体。

　　链家旗下的自如，早在5年前已经进入了长租公寓市场。在中国从上至下开始对发展住房租赁市场形成共识时，他们希望将公司塑造成专业的资管企业和产品公司。

　　自如为何能适时进入长租公寓市场，并取得领先地位？未来又会如何规划发展？发展住房租赁市场过程中自如这类长租公寓企业还将面临哪些困境与挑战？为此，《中国经营报》记者专访了自如CEO熊林。

　　“补课”发展住房租赁市场

　　《中国经营报》：去年开始国家住房政策更多地在鼓励和支持发展租住市场，适应了怎样的住房需求趋势和居住结构调整？

　　熊林：中国城市发展至今，无论是行业人士，或者政府，都形成了共识，未来城市化进程需要从制度创新、企业培养等，补上租赁这一课。过去二三十年的城市化进程，实际上忽视了租赁的重要性。

　　从5年前开始，在北京、深圳和上海这类超大城市，大概有500万~800万左右的人群需要租房，未来租住需求还会进一步提升。一个城市的发展，从西方发达国家的经验看，租房人口占比通常在30%以上，而今天的北京、上海占比只有20%，可以推导未来中国城市的租房人口会越来越多。

　　租赁市场的发展，实际上是要解决城市新市民的居住问题，重点关注的是大学生和进城务工人员。除了新市民，租房也可能成为城市白领的生活方式。

　　而解决占到城市一半比例非户籍租房人口居住问题的思路实际上已经比较清晰：一是需要专业化、机构化的企业，为市场提供稳定供应、质量有保障的租住产品；二是在存量利用和新增优化上双管齐下，也就是让大量存量住宅流转，鼓励有产者出租，利用集体建设用地或厂房等改造开发公寓，各个城市也在新增用地上规划一定比例面积的租赁房源；三是国家政策在给租赁行业的培育创造更好的条件，比如税收、行业分类、财政、信用、消防、工商等。这是一个创新行业，以前被忽略，但却关乎国计民生，现阶段利润不够丰厚，又是“看长”的行业，回报周期比较长，因此需要稳定、便利的政策支持。

　　《中国经营报》：鼓励发展租赁市场的住房政策提及充分给予金融和财政支持，结合当前自如等长租公寓企业发展，可以或希望获得哪些金融、财政支持？

　　熊林：长租公寓行业在税收上讨论比较多。这是一个投入比较大、周期比较长、利润比较薄的行业，再加上现实里存量房分散，个人房东征税还存在一些需要解决的问题，所以政策上首先要突破的就是税收。

　　建议长租公寓行业可以适用更加合理、更低的税率，参照国外所得税返还，另外可以根据中国国情和发展阶段提出创新性方法，比如个人业主不必缴纳房产税，所以可以考虑创新性地设计符合国家现阶段特征的税收政策。短期鼓励业主出租房屋，长期规范总体纳税体系。

　　此外，要培育专业化、机构化的租赁企业，现在可以对一些规模不错、信誉良好的企业给予专项资金和贷款的支持，租赁企业现阶段寻求融资或信贷，存在困难，因为可能普遍都不盈利，又属于创新性的租赁资产，所以在财政上需要突破。另外在工商上，手续办理可以开放绿色通道。

　　从客户角度而言，现在租房人口庞大，租房人口在城市上学、就医、公积金支取等，城市管理部门在流程上都可以优化。

　　自如如何创新？

　　《中国经营报》：过去成长的5年时间，自如主要的思路是什么？

　　熊林：自如在这些年发展过程中，一直都在创新。一是在产品上不断创新，结合居住国情开发了自如友家这类产品。产品创新基本原则都是在把品质做好的前提下，重点满足年轻人的居住需求。

　　二是自如很接地气在服务上创新。比如自如刚起步时，市场上甚至很难找到一个规范的20人规模以上的保洁公司，但是现在自如的每一家保洁公司的员工规模都是300、500人，而且能够使用一些高温消毒设备，每两个星期会把洗衣机做一次消毒等。

　　三是自如投入巨大资源在互联网上实现创新。长租公寓是一个长链条、规模大、琐碎、要求高效率、专业稳定的行业，所以互联网应用非常有价值。自如从签约开始就在网上完成，从信用识别到网上支付租金，甚至改变了找房方式。比如刚刚上线一个功能，可以结合几亿条数据，让客户按照步行、自行车、驾车、公交、工作地点等交通条件，显示多少分钟之内可以租房。另外自如现在尝试应用智能家居，APP上控制门锁，这些创新使得自如走在了行业前列，十几个人的团队就可以把自如一年上百亿元的租金收回来。

　　四是自如会紧密地跟踪客户的需求变化，希望在运营和管理年轻人超大社区上创新，想方设法组织社交活动，调动租客参与积极性，让一些活动变得更加长效，比如体育、跑步、美食、相亲等，投入了很多心力去创新。

　　《中国经营报》：作为一个互联网租赁企业，自如在架构设置和团队管理上如何与行业属性相匹配？

　　熊林：自如已经是一家拥有6000名员工的公司，这是我们直接管理的员工数量，如果加上保洁、搬家、维修、装修人员，员工数量已经超过了1万人。我们员工是集合自如生态内的公司构成，自如在全国有5家城市公司，接下来还会进入一些新的城市。

　　在自如的架构设置上，我们拥有大量的一线服务团队，员工占比非常高，占到70%。自如管家、配置专员等职位，招聘要求本科以上学历，现在自如管家90%以上都是本科或研究生学历，非常年轻，学校背景也非常好，还有清华、人大的毕业生在做自如管家。我们也希望挑选一些年轻、高素质的人才从事一线服务。另外自如的组织里有很大一部分互联网团队，占比10%左右，开发和产品投入非常大，超过300人，其他职能部门包括营销、采购、人力等。

　　自如设置了产品中心，专门研发自如的各种产品，也就是居住产品，尤其是把一些新的互联网手段、新的设计、新的材料运用到产品上。这个部门可能一般长租公寓企业都不会设置。

　　自如在品质上也投入了非常多的人力，我们拥有一个全国统一管理的品质管理中心，核查质量，建设系统和质量标准的管理。

　　效率、运营和管理的挑战

　　《中国经营报》：自如抛弃了以前二房东那样的中间赚租金差价的运营方式，自如在收房和出租这两个流程之间要做什么，提供怎样的价值？

　　熊林：这种二房东的操作不符合自如定位一家产品公司的理念，我们并不是一家简单提供中间信息撮合的经纪公司或者信息平台。我们先要创造出满足客户需求、甚至超前的租住产品，然后把产品呈现出来，新的产品可能跟原来的房子完全不一样，但一定是要符合客户更高要求。

　　这个过程中我们要做很多工作，其实非常难，尤其是在自如起步初期，让大家接受我的理念，理解我的思路，非常困难，要做大量培训、沟通，制定很多标准和规则，最终的产品才可能合格。

　　但今天大家慢慢都知道，业主和客户都接受了自如的产品，市场有了认知，租房最好就租这样的产品，出租最好就把房子变成这样的产品。对于业主来说，自如就是一个提供管家服务的资管公司，对客户而言就是一个产品公司。

　　《中国经营报》：以产品形态供应租赁住房，要求装修、改造和装配的流程化、标准化，又依赖施工及供应链体系，自如如何建立这些体系？

　　熊林：这是自如过去几年发展和能力打造过程中耗费大量心力的内容。我们现在1个月要从业主手里收到1万多套委托房源，要把1万多套房源改造成客户需要的产品，整个装修，家具、家电、家居用品的配置，显然是一个多工种、复杂琐碎的过程。其实相当于中等批量却要按订单配置的供应链管理，每套房子可能都不太一样。

　　一是要建立紧密合作供应商的供应链体系，海尔、美的、中国联通、中国移动都是自如的合作商。还有保洁供应商，建立跟自如价值观相近、紧密合作的供应链体系；二是要对产品和质量的标准进行严格管理。一套房源配置后的形态、一次验收的内容，配置专员要对照几百项清单逐一核查，还有专门的品质部门抽查，管理一次验收合格率，管理客户入住30天的报修数量，以此保证产品和质量的标准得以贯彻；三是在这个过程中自如实现了非常强的信息化应用。一套房源的装配，要保证时间、质量和时效，我们对每一道工序实现了信息化的动态管理，配置哪些家具，配到哪一间房子，并且这套房源装配进度，何时释放，具体员工对应时间点的工作，也都实现了信息化的管理，以此保证1万多套房快速配置，同时成本可控。

　　一套委托房源的装配时间和成本可控，依赖专业化团队对房子的熟悉程度，自如委托管理的房子已经很多，所以已经拥有很好的数据库积累，房源委托时系统会自动计算，这套房子各个施工项会有多大工作量，装配需要多长时间，自动计算以后就是执行力很强的系统和团队按天跟进，依靠科技实现智能化、标准化管理。

　　深度 从客户需求角度做创新

　　住房租赁市场在过去两年里方兴未艾，早在5年前就开始涉足长租公寓市场的自如取得了先发优势。到目前为止，凭借管理近40万间房源及服务逾100万位租客，自如已经成长为国内最大的长租公寓运营商。

　　自如提供的租住产品包括自如友家、自如整租等分散式长租产品，也包括自如寓等集中式长租产品。过去两年间，自如租金和管理房间数量增幅达到了100%增长率。其中2016年管理房间数量30万间，今年将达到50万间，2015年租金收入超过45亿元，2016年达到了90亿元，今年自如收入租金预计会突破160亿元。

　　熊林表示，尽管自如已经是国内最大的长租公寓运营商，但整体上仍然是规模化投入阶段，“接下来还是要集中精力快速发展。”

　　他认为长租公寓行业是一个“看长”的领域，前期投入较大，投资回报周期较长，现阶段利润相对单薄，在国家住房政策鼓励和支持住房租赁市场发展的环境之下，希望政府能够在税收、行业分类、工商、消防、金融等层面给予长租公寓企业政策支持。

　　作为一个长期被忽视的新兴行业，自如在产品、服务、互联网核心技术和客户需求方面将有更多的创新空间，贯穿自如创新的核心逻辑仍然是围绕客户需求的产品和服务创新，让租房人群获得更好的租房体验与生活方式。

　　自如一直都是从全球视野的角度思考自身发展，考察了许多欧洲和美国的租赁企业，借鉴学习。但自如也清醒地意识到，整个中国的市场环境和租房需求，包括市场赋予企业的发展机会，自如模式可能跟国外的任何一个租赁企业都不太一样。

　　自如希望对所有拥有资产的业主而言是一家专业的资产管理服务商；对所有的客户，自如则希望是一个品质生活方式的创造者。

　　自如在今年完成了其开发的房租分期产品的证券化，这是国内交易所市场首单租住领域消费分期类产品，并得到了证监部门、上交所及专业机构的肯定与认可。熊林说，这单房租分期证券化产品极具创新性，但自如现在不是、今后也不会是一家金融公司，之所以推出房租分期产品，是为了能够满足用户的分期需求，仍然是从客户需求的角度出发。

　　本版文章均由本报实习记者余燕明采写

　　老板秘籍

　　1. 为什么中国城市发展要补上租赁这一课？

　　中国城市发展至今，无论是行业人士，或者政府，都形成了共识，未来城市化进程需要从制度创新、企业培养等，补上租赁这一课。过去二三十年的城市化进程，实际上忽视了租赁的重要性。

　　从5年前开始，在北京、深圳和上海这类超大城市，大概有500万~800万左右的人群需要租房，未来租住需求还会进一步提升。一个城市的发展，从西方发达国家的经验看，租房人口占比通常在30%以上，而今天的北京、上海占比只有20%，可以推导未来中国城市的租房人口会越来越多。

　　2. 自如如何建立以产品形态供应租赁住房体系？

　　一是要建立紧密合作供应商的供应链体系。海尔、美的、中国联通、中国移动都是自如的合作商。还有保洁供应商，建立跟自如价值观相近、紧密合作的供应链体系；二是要对产品和质量的标准进行严格管理。一套房源配置后的形态、一次验收的内容，配置专员要对照几百项清单逐一核查，还有专门的品质部门抽查，管理一次验收合格率，管理客户入住30天的报修数量，以此保证产品和质量的标准得以贯彻；三是在这个过程中自如实现了非常强的信息化应用。一套房源的装配，要保证时间、质量和时效，我们对每一道工序实现了信息化的动态管理，配置哪些家具，配到哪一间房子，并且这套房源装配进度，何时释放，具体员工对应时间点的工作，也都实现了信息化的管理，以此保证1万多套房快速配置，同时成本可控。

　　熊林简介

　　熊林，清华大学MBA，自如CEO。1997年熊林本科计算机专业毕业后进入国企；1999年，加入联想集团，担任系统开发工程师、项目经理、销售经理；2001年，熊林加入神州数码，历任ERP咨询顾问、咨询部经理，神州数码管理系统有限公司山东分公司总经理；2005年，加入IBM GBS战略咨询部，从事战略咨询，为上海电气、招商局集团、顺丰速递、中国船舶等多个领域的数十家国内外知名企业提供战略咨询服务。2010年，加入链家集团，他用三年多的时间将自如从零打造成了一家拥有20万自如客、管理800亿资产的互联网租房O2O公司，彻底改变了原有的租赁行业。他极力推进年轻人居住与生活品质的提升，推出“自如友家”“自如寓”两大产品线，推行“双周保洁”“及时维修”等租期服务，并大胆提出“入住三天不满意全额退款”等业内领先的举措。